Conseils d'avocats

En pratique, les investisseurs doivent impérativement se regrouper, d'une part, au niveau
de chaque résidence et, d'autre part, au niveau de toutes les résidences exploitées par un
 même exploitant défaillant.

Chaque résidence n'a pas nécessairement les mêmes intérêts.

Le regroupement multi-résidences peut se faire sous la forme d'une association déclarée en
 préfecture, ce qui permet d'avoir plus de poids en cas de discussion avec l'exploitant mais
 aussi avec des tiers (administrateur judiciaire, repreneur).

Rappelons qu'il est aussi possible (et très simple) de faire une association non déclarée,
c'est un simple contrat et ce qui est suffisant pour regrouper les propriétaires d'une résidence.

Il faut faire une association multi-résidence par exploitant, ce qui n'interdit pas d'avoir
des relations avec des associations au niveau national ou avec d'autres associations regroupant
 des investisseurs confrontés à d'autres exploitants.

Il est préférable que chaque résidence désigne un unique avocat pour représenter les intérêts
des différents propriétaires de la résidence et pour engager les diverses actions judiciaires.
 Il s'agit d'unifier les actions. Cela n'interdit pas à chaque investisseur de conserver son
propre conseil.

La première action à engager au niveau de la copropriété est de désigner un syndic qui ne soit
 pas un allié de l'exploitant.Ce n'est pas très dur à faire, sous réserve de trouver un bon syndic.

Ensuite, il est essentiel de se faire une idée de la rentabilité réelle de la résidence et
du caractère normal des loyers en interrogeant des experts, en examinant les comptes de
l'exploitant, en sollicitant l'avis d'autres exploitants repreneurs potentiels, en se faisant
 une idée du compte de résultat de l'exploitant, etc. Il est possible de se faire une idée des
recettes grâce au tarif et au taux de remplissage. Il faut essayer de discuter avec le personnel
 en charge de l'exploitation.

Il peut être judicieux d'accepter de négocier avec l'exploitant une baisse générale des loyers.
 Mais en échange d'une telle baisse, les investisseurs doivent exiger des compensations. Il doit
 s'agir d'une renonciation temporaire compte tenu des difficultés, à renégocier si les difficultés
 persistent. Il faut demander que les lots de service rentrent dans la copropriété. Il faut
demander un droit de regard sur les comptes d'exploitation de la résidence avec la possibilité de
 faire intervenir un auditeur. Autrement dit, les investisseurs veulent bien participer aux pertes
de l'exploitation mais à condition d'être associés à la gérance de l'exploitation.

Il peut être envisagé de prévoir une clause fixant le niveau des loyers en fonction des résultats
 d'exploitation de la résidence mais une telle clause, si elle est mal rédigée, peut aboutir à
 faire perdre le régime fiscal des loueurs en meublé (perte de l'exonération de la plus-value
 après 15 ans de détention en régime LMNP, le régime LMP ayant de toute façon quasiment disparu)
ou celui des revenus fonciers (régime Demessine).

Il peut être envisagé la reprise de la résidence par un nouvel exploitant.

De même, les investisseurs peuvent procéder à la reprise de l'exploitation par une société
constituée entre eux.

Dans certains cas, il peut être envisagé de modifier l'affectation de la résidence pour lui
faire perdre son affectation commerciale, ce qui permet de revendre les appartements en local
d'habitation de droit commun. Cette solution oblige à reverser une partie de la TVA déduite
 mais permet souvent de revendre plus facilement et à un prix attractif.

Toutes les solutions envisagées doivent prendre en compte les conséquences fiscales. L'assistance
 d'un avocat spécialisé en droit fiscal est alors utile.

Dans certains cas, les investisseurs peuvent engager des actions judiciaires contre les conseils
en gestion du patrimoine pour défaut de conseil. Ces actions peuvent aussi viser les banques pour
 défaut de mise en garde, notamment si la banque n'a pas demandé de prévisionnel pour s'assurer
 de la viabilité financière du montage. Parfois il est possible d'engager des actions en nullité.